주담대 대출 한도 오늘부터 확 줄어든다

이번 주부터 은행권이 ‘스트레스 DSR’(총부채원리금상환비율)을 적용하면서, 대출 한도가 크게 줄어든다.

26일부터 은행권이 일제히 새로 취급하는 주택담보(오피스텔 포함) 가계대출의 DSR을 ‘스트레스 금리’ 기준으로 산출한다.

DSR은 대출받는 사람의 전체 금융부채 원리금 부담이 소득과 비교해 어느 정도 수준인지 가늠하기 위한 지표로 해당 대출자가 한해 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값이다.

앞으로 금리가 오를 경우 늘어날 원리금 상환 부담까지 반영해 변동금리 대출 이용자의 상환 능력을 더 깐깐하게 보겠다는 것이다. 결국 새 DSR 규제에 따라 산출되는 대출 한도가 기존 방식보다 줄어들 수밖에 없다.

예를 들어 연봉 5천만원인 고객이 40년 만기(원리금 균등 상환)로 주택담보대출(코픽스 기준 6개월 변동금리)을 받을 경우(다른 대출이 없다고 가정), 스트레스 DSR 적용에 따라 당장 26일부터 대출 한도가 2천만원 정도 줄어든다.

기존 DSR 산출 방식에 따라 현재 5.0%인 주택담보대출 변동금리를 적용하고 DSR 40%(연봉의 40%·2천만원)를 꽉 채우면, 최대 3억 4천500만원(연간 원리금 1천996만원=원금 862만5천원+이자 1천133만7천원)까지 빌릴 수 있었다.

하지만 당장 26일부터는 현재 금리가 5.0%라도 은행은 여기에 0.38%포인트를 더한 5.38%를 기준으로 DSR을 계산한다. 5.38%의 금리 조건에서 최대 주택담보대출은 3억2천800만원이라고 가정하면 기존 방식(3억4천500만원)보다 1천700만원 줄어든다.

올해 하반기 이후 스트레스 DSR 체계가 2단계(2024년 7월 1일∼12월 31일), 3단계(2025년 1월 1일 이후)로 넘어가면 대출 한도 축소 폭은 더 커진다.

스트레스 금리의 반영 비율이 1단계 25%에서 2단계 50%, 3단계 100%로 갈수록 높아지기 때문이다.

이번 스트레스 DSR 적용에 최근 시중은행의 인위적 금리 인상까지 더해지면서 금융 소비자가 체감하는 대출 창구는 계속 좁아지고 있다.

우리은행은 오는 28일부터 전세자금 대출을 포함한 주택담보대출의 금리를 상품에 따라 0.10∼0.30%포인트 올릴 예정이다.

앞서 신한은행은 지난 19일부터 주택담보대출과 전세대출 금리를 각 0.05∼0.20%포인트 올렸다.

은행들이 코픽스(COFIX)나 은행채 등 지표금리 흐름과 상관없이 가산금리를 더하거나 우대금리를 깎아 금리를 올린 것은 대환대출 인프라를 통한 ‘갈아타기 대출’ 유치 경쟁 등으로 연초부터 가계대출이 적지 않게 불어났기 때문으로 분석된다.